港人北上，华发答卷：港客73%增长背后的“长期主义”

　　港珠澳大桥上，每天穿梭着7000多辆挂着香港牌照的汽车。这不再是节假日的临时跨境流动，而是一种生活方式的整体迁徙——香港工作、珠海生活，正在从愿景变成无数人的日常。

　　数字印证着这场迁徙的烈度。2025年，华发港客成交套数同比增长73%，港客成交占比攀升至20%。2026年6月，十字门华发·天荟首开，港澳客户成交占比高达60%。而在2025年8月，华发金湾府单月港客成交占比已达61%，华发·天銮39%，华发·珠海湾37.5%。

　　数字背后，是一个更值得追问的问题：华发凭什么？当政策红利从“风口”变成“常态”，当越来越多的房企涌入港人赛道，华发如何将短期的政策利好转化为可持续的市场竞争力？

　　答案藏在四个字里——长期主义。

　　政策的长线：“港人北上”从3年到8年，改变了什么？

　　2023年5月，《广东省关于香港机动车经港珠澳大桥珠海公路口岸入出内地的管理办法》公布，自2023年6月1日起施行，有效期3年。

　　彼时，港人北上的决策窗口只有3年。3年，对于是否要把生活重心迁过去、是否要在珠海安家这类长期规划而言，时间太短。对于习惯精算的香港居民来说，3年的政策周期很难支撑一个“定居”的决策。更多人是“去看看”，而非“去定居”。

　　2026年5月30日，广东省人民政府官网发布公告，宣布将“港车北上”政策有效期延长5年，至2031年6月1日。从3年到8年，这并不只是简单的时间延长，而是意味着“港人背上”开始从“试点”逐步到“制度”的转变。

　　8年所带来的政策确定性，开始改变港人在珠海买房的决策逻辑。边检部门预计，2026年经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境的港澳旅客数量有望首次突破2000万人次。截至2026年5月，已完成“澳车北上”“港车北上”边检备案的驾驶人超过22.8万名，备案车辆超过19.2万辆。截至2025年11月，已有近1.8万户香港客户选择置业华发、安居珠海。

　　华发2025年73%的港客增长，正是这种决策转变最直接的市场映射。当政策从“试点”升维为稳定的“制度”时，港人在珠海置业的决策逻辑也随之转变从“观望者”变成了“行动者”。

　　而作为珠海龙头国企，华发凭借对政策的深刻解读与快速响应，早已在产品端和服务端完成系统性布局：从社区营造到服务配套，从政策衔接到生态共建，以扎实的行动为珠港融合写下了具体的注脚。

　　产品的适配：港人到底在买什么？

　　政策改变把港人“引过来”，但真正让港人“留下来”的，是产品。

　　华发读懂了香港居民的居住痛点与需求。在香港，一个不到40平的房子里，窗户推开可能是隔壁楼的墙。而在珠海，同样的预算能换来开阔的空间、充足的阳光和下楼即达的公园。

　　以华发·天荟为例，项目聚焦建面约58㎡和85㎡的产品，却配以生活馆、亚克力无界海岸泳池、约5700㎡空中浮岛花园、私宴厅、KTV及全龄健身区等顶级会所设施，“小户型也能享受到豪宅顶配”。85㎡户型采用LDKG一体化设计，空间感远超同面积段产品。这是华发对香港居住习惯的精准回应，把以往只属于大平层的配套，完整浓缩进更精致高效的空间里。

　　华发·珠海湾则走出了另一条差异化路径。作为珠海首个官方认证的“四化”新型住宅项目，它也是全国首个无人机配送社区，无人机可通过厘米级精准定位技术将快递直接送达家中。项目首创“居家+社区+机构”三位一体智慧养老模式，全屋智能家居系统覆盖从灯光、窗帘到空调、安防的全场景联动。这些配置放在香港豪宅里都算高配，而在珠海，用香港房子1/5的价钱就能买到。

　　华发金湾府作为金湾首个“四代宅”，同样体现了这种产品力。建面约88㎡户型以超100%超高实得率，击穿了西部楼市的天花板——约40㎡的LDKG一体化空间将客厅、餐厅、厨房完美融合，形成家庭社交的核心场域；约5.7米宽景阳台，则是“城市微度假”的私域。更令人惊喜的是，同样的88㎡空间，通过巧妙设计还能实现四开间朝南的四房越级配置，主卧270°飘窗与近6米阳台搭配，让小户型拥有豪宅级的居住体验。

　　但港人买的从来不只是房子本身。华发琴澳新城项目，华发商都、国际会展中心、星级酒店等配套群均已实景开业，购物、休闲、餐饮、办公等生活需求“一站式”满足。十字门片区经十余年开发，已形成总投资超千亿元的配套集群。华发在卖的不是一套房，而是一种“比香港更香港”的生活方式。

　　服务的深耕：从卖房子到经营“港人社区”

　　如果说产品是“硬实力”，那么服务就是“软实力”。华发最深的护城河，恰恰在后者。

　　2025年12月13日，珠海首家港人服务中心在华发琴澳新城旗舰中心正式揭牌。该中心由华发股份与广州市新家园社会工作服务中心共同建设运营，受香港社会福利署委托，独家代理“广东计划”及“综援长者广东省养老计划”。中心核心业务涵盖港归长者服务、准赴港人士服务、在粤青年服务及移居人士服务等服务，提供从福利金申领、年度复核到就业辅导、文化交流的全链条支援。

　　2026年4月30日，珠海第二座港人服务中心在华发·珠海湾正式揭牌。唐家湾镇将其纳入公共服务体系，旨在为在珠香港居民提供政策咨询、生活指引等一站式服务。唐家湾镇党委委员在揭牌仪式上表示：“车来了，人来了，配套服务必须同步跟上。”

　　港人配套服务的落地，带来的是信任的累积。截至2026年4月，仅华发琴澳新城已有超过1000户港澳业主安家，整个片区累计汇聚16000余户华发业主。与此同时，华发华友荟的理想社群版图也在持续延展：400多个兴趣社群蓬勃生长，380余位业主主理人崭露头角。这种充满活力的社群生态，为包括香港业主在内的居民搭建起快速融入的桥梁。

　　从十字门到高新区，两座服务中心不是营销噱头，而是华发从“开发商”向“社区运营服务商”转型的标志。

　　而服务的边界不止于社区之内，更延伸至港人北上最关切的交通出行环节。在政府持续完善跨境交通基础设施、不断织密海陆立体交通网络、出行方式日益多元便捷的同时，华发也在其中积极推动，让通勤便利真正落地到业主家门口。

　　一条直通巴士，拉近了港珠之间的心理距离。2026年4月17日，港珠直通巴士专线正式开通，采用双向对开模式，全程约2.5小时，每日2班固定班次。珠海段途经港珠澳大桥口岸、十字门华发商都、金湾华发商都、斗门万达广场；香港段则覆盖大围、沙田、圆方、尖沙咀中港城等核心商圈。其中，十字门华发商都站紧邻琴澳新城营销中心，华发业主真正实现了从香港商圈到家门口的“门对门”通勤。

　　服务中心解决福利、医疗、养老，直通巴士解决通勤，华发商都解决消费，华友荟社群用兴趣活动串联邻里。当这些要素拼图逐一就位，一个完整的生活生态圈正在形成。

　　华发在打造的不是孤立的楼盘，而是通过服务深耕让港人“愿意来、留得下、过得好”的复合型生活场域。正如华发股份珠海片区公司高新事业部项目总经理庄巍所言，华发正“从早期吸引港人置业，到如今深度参与服务中心筹建与运营，助力构建'一站式、全周期'的港人融入服务体系”。

　　卡位未来：港客73%增长只是一个开始

　　“港车北上”延长至2031年，港人北上不是周期性的市场波动，而是结构性的社会变迁。

　　珠海是全国唯一与香港、澳门陆桥相连的城市。随着“港车北上”“澳车北上”政策深入推进，大湾区“一小时生活圈”已成现实。2025年，港珠澳大桥珠海公路口岸出入境客流突破3000万人次，车流量居全国口岸第一。2026年，经口岸出入境港澳旅客数量预计将突破2000万人次。

　　人来了，需求来了，谁能接住？

　　华发的护城河有三层：政策敏感度——作为珠海龙头国企，华发对政策的解读和响应具有天然的先发优势；产品卡位——从十字门到金湾航空新城再到高新区，华发在港人置业的热门区域完成了战略性布局。与此同时，成熟的商业配套与领先的产品设计形成合力，令华发产品构成了难以撼动的价值基底；服务深耕——港人服务中心、直通巴士、完整的生活生态圈，构成了难以在短期内复制的服务体系。

　　政策敏感度×产品卡位×服务深耕——这三者构成了华发在“港人赛道”上难以复制的竞争壁垒。

　　随着政策持续释放红利、服务体系不断完善，华发在港澳客群中的领先优势将进一步扩大。2026年上半年，华发旗下项目港澳客户成交占比已达31%，较2025年全年18%的占比大幅提升。

　　华发港客成交套数增长73%不是天花板，而是起跑线。

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